転勤の内示、子どもの独立、離婚に伴う自宅の整理。住み替えのきっかけは人それぞれですが、入口で足が止まる理由はよく似ています。「まだ住宅ローンが残っているから、うちは無理ではないか」という不安です。

結論から述べると、住宅ローンが残っていても、家の売却と新居への買い替えは十分に可能です。引渡し時に売却代金でローンを完済できれば、手続きは進みます。分かれ目は「ローン残高」と「売却後に手元へ入る金額」のバランスにあり、論点は可否ではなくどの順番で、いくらの資金計画で動くかにあります。

この記事では、ローン返済中の物件を売却する仕組み、刈谷市の相場の傾向、状況別の進め方、不動産会社の見極め方を順に解説します。豊田市・みよし市・安城市・知立市・刈谷市・岡崎市を営業エリアとする株式会社みどりが、実務で向き合う論点をまとめました。

1. 住宅ローンが残っていても家の買い替えはできる？

住宅ローンの返済中でも、家を売って新しい住まいに移ることはできます。決済日にローンを一括返済し、金融機関が設定している抵当権の抹消登記を申請する。この流れが整えば売却は進みます。ただし進め方は一律ではありません。売却後の手取り見込み額で残債を完済できる「アンダーローン」か、完済に届かない「オーバーローン」かで、選べる手段も準備すべき資金も分かれます。

1-1. 売却代金でローンを完済できればスムーズに買い替え可能

売却代金で完済できる状態なら、買い替えの選択肢は大きく広がります。決済日に売却代金で残債を一括返済し、抵当権抹消登記を申請する。売却と購入を同日に決済する場合は、残った資金を新居の購入代金に充てることもできます。なお、抹消登記は申請後に審査を経て完了するため、その日のうちに登記まで終わるとは限りません。

もう一点、手元に残るのは売却価格そのものではありません。次の費用が差し引かれます。

• 仲介手数料や登記費用などの売却諸費用
• 住宅ローンの一括繰上返済にかかる手数料と抵当権抹消登記の費用
• 譲渡益が出た場合の所得税・住民税（各種特例の適用可否による）

2,500万円で売却して残債が1,800万円なら、その差額から諸費用を引いた額が次の購入に回せる資金です。

1-2. 売却代金がローン残高を下回る場合の対処法

売却代金だけでは完済できない場合でも、買い替えを諦める必要はありません。まず検討するのは、自己資金の充当と住み替えローンの2つです。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

住み替えローンは、旧居の残債を新しい住宅ローンに上乗せする仕組みです。手元資金が少なくても住み替えを実現しやすい反面、借入額が担保価値を上回るため審査は慎重になります。取扱いや条件は金融機関ごとに差があるので、早めに複数の窓口へ相談しておきたいところです。

一方、住宅ローンの返済継続そのものが困難になっている場合には、金融機関等の同意を得て売却する任意売却を検討するケースがあります。これは不足額を補うための資金調達手段ではなく、返済が続けられなくなった状況で残債務を圧縮するための方法です。売却後も残債務の返済が必要になる場合があり、通常の買い替えとは前提が異なります。

なお、マイホームの売却で譲渡損失が生じた場合には、一定の要件を満たすと給与所得などとの損益通算や翌年以後3年間の繰越控除を利用できる特例があります。ここで注意したいのは、買い替えをする場合の特例と、住宅ローン残高を下回る価格で売却した場合の特例とで、要件も控除の対象額も異なる点です。後者では損益通算できる金額に、原則として住宅ローン残高から売却価額を差し引いた額を上限とする考え方があり、生じた損失をそのまま全額通算できるとは限りません。適用期限は令和9年（2027年）12月31日まで延長されていますが、所有期間などの要件は細かいため、利用前に国税庁の最新情報を確認したうえで税理士に相談するのが確実です。

出典：No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき（マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）｜国税庁

2. ローン残債がある場合の買い替え手順

ローン返済中の買い替えは、「残高を知る」「売却見込み額を知る」「順番を決める」の3段階で進めると迷いが減ります。前の段階の数字が確定しないと、次の判断ができないためです。

2-1. まずは現在のローン残高を正確に把握する

最初にすべきは、今この時点での残高を数字で確認することです。「だいたい2,000万円くらい」という感覚値では、資金計画の精度が上がりません。

• 借入先から毎年送られてくる残高証明書、借入時の返済予定表
• インターネットバンキングや金融機関アプリの残高照会
• 金融機関の窓口やコールセンターへの問い合わせ

あわせて確認したいのが、一括繰上返済の手数料と手続きに要する期間です。返済実行日の指定に日数を求められる場合があり、決済日から逆算した段取りが要ります。なお、完済しても抵当権の登記は自動では消えません。抹消の登記申請が別途必要で、買い替えの決済では司法書士が同日に申請するのが一般的です。

2-2. 今の家がいくらで売れるか査定を依頼する

次に、自宅がいくらで売れそうかを把握します。ここで多くの方が誤解しやすいのが、査定価格は売却価格そのものではないという点です。査定価格は周辺の成約事例や公的な価格指標をもとに算出した「売れる見込みの価格」であり、売出価格を決めるのは売主自身になります。

この違いを理解すると、複数社の金額を比較する見方も変わります。最も高い数字を出した会社が最も高く売ってくれるとは限らず、根拠の説明が具体的かどうかのほうが重要です。当社でも「売却価格は自分で決められると聞いて気持ちが楽になった」という声をよくいただきます。

2-3. 資金計画を立てて「売り先行」か「買い先行」かを決める

残高と査定額がそろったら、進め方を決めます。買い替えには「売り先行」と「買い先行」の2つの型があり、どちらを選ぶかで資金リスクの性質が変わります。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

残債が多く手元資金に余裕がないなら、売り先行が基本線です。最も不確実な売却額を先に確定させれば、購入予算の上限が明確になります。反対に資金に余裕があり希望の物件が絞れているなら、買い先行という判断もあるでしょう。引渡し日と入居日のズレをどう埋めるかは、いずれの場合も事前に詰めておきたいところです。

出典：住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）｜法務局

3. 刈谷市で不動産を売却する前に知っておきたい相場事情

買い替えを検討するなら、刈谷市の価格水準を客観的な数字で押さえておく価値があります。売却見込み額は建物の状態だけでなく、その土地がどの水準の地域にあるかに左右されるためです。刈谷市は公的な地価指標でも愛知県内の上位に位置する地域です。背景には自動車関連産業の集積や名古屋方面への鉄道アクセスがあると考えられます。

3-1. 刈谷市の不動産需要と価格動向の傾向

令和8年地価公示によると、刈谷市の住宅地の平均価格は1平方メートルあたり175,900円で、名古屋市・長久手市に次ぐ愛知県内3位です。愛知県全体の住宅地平均132,100円を大きく上回ります。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

商業地の平均変動率は4.6％の上昇で県内5位に入っており、県平均の3.2％を上回る伸びです。住宅地・商業地とも前年公示から平均価格が上昇しており、地価は上昇傾向にあります。

もっとも、これらは市全体を均した平均値です。同じ市内でも駅からの距離や土地の形状で価格には幅が出るため、売却判断には物件ごとの査定が欠かせません。

3-2. 売却しやすいエリアや物件の特徴

買主が反応しやすい条件には、次の共通点があります。

• 駅やバス停まで徒歩圏で、通勤動線が想像しやすい立地
• 小中学校やスーパー、医療機関が生活圏内に収まっている
• 整形地で間口が確保され、駐車スペースを2台以上とれる
• 土地の境界が確定し、建物の点検や修繕の履歴が残っている

刈谷市では自動車の利用を前提に、勤務先へのアクセスや駐車スペースを重視して物件を探すケースもあります。当社へのご相談でも、2台分の駐車スペースを条件に挙げるご家庭は珍しくありません。

もっとも、これらをすべて満たす物件はむしろ少数です。境界が明確でない場合は、土地家屋調査士などに相談して測量や境界確認を進める方法があり、隣接地の所有者と認識が一致しないときは法務省の筆界特定制度などを検討するケースもあります。設備の不具合なら、修繕か価格調整のどちらで対応するか選べます。弱点は事前に把握しておけば打ち手を選べる点が重要で、売り出してからの発覚こそ避けたいところです。

出典：令和8年地価公示（愛知県分）｜愛知県

4. 【状況別】迷いを解消する買い替えの賢い選択肢

買い替えの最適解は、置かれた状況によって変わります。同じ「ローンが残る自宅の売却」でも、期限に追われているのか時間をかけられるのかで優先すべき軸が違うからです。

4-1. 転勤や急な引っ越しで期限が決まっている場合

転勤の内示から赴任までの期間は限られており、この場合は期限から逆算した工程管理が最優先です。売却活動には査定、媒介契約、売出し、内覧対応、契約、決済という工程があり、それぞれ時間を要します。対応策としては次のような組み立てが考えられます。

• 売出価格を相場に沿った水準に設定し、反響の立ち上がりを早める
• 赴任後も売却活動を継続できるよう、連絡手段と権限を整理しておく
• 引渡し時期を優先し、不動産会社による買取も並行して検討する

買取は不動産会社が直接買主となる方法です。買主を探す期間が不要なため引渡しまでを短縮しやすい一方、仲介と比べると価格面では低くなるのが一般的です。両方の見込み額を並べて比較したいところです。

4-2. 家族構成の変化や老後を見据えた住み替えの場合

子どもの独立や定年を機に住み替えを考えるケースでは、期限に追われない分だけ条件面を詰められます。重視したいのは住まいの規模より、その後20年、30年の暮らしやすさです。

• 階段の上り下りや浴室の段差といった住宅内の動線
• 車の運転をやめた場合を想定した、徒歩圏の生活インフラと医療機関
• 管理の手間と維持費（戸建てとマンションの比較）

資金面では、売却で得た資金を新居の購入に充て、残りを老後資金として確保する設計が中心です。残債が少なければ手残りも大きくなり、住み替え後の返済負担を抑えやすくなります。

4-3. 離婚に伴う自宅の売却と住み替えの場合

離婚に伴う自宅の扱いは、売却手続きより当事者間の合意形成に時間がかかることが少なくありません。まず確認すべきは、登記上の所有者、住宅ローンの名義、連帯保証人の有無という3点です。

婚姻中に協力して取得した財産は財産分与の対象となり、自宅もそこに含まれます。ただし分与の内容は不動産の評価額だけで決まるものではなく、預貯金や退職金など幅広い要素を踏まえて判断されます。話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所の調停手続を利用できます。

実務上、売却して現金化する方法は、売却代金等で住宅ローンを完済できる場合には、ローンの整理と財産分与を同時に進めやすい選択肢です。ただし売却代金で完済に届かない場合は、不足額をどう処理するかという問題が残ります。権利関係や分与割合について争いがあるときは、早めに弁護士へ相談することをおすすめします。当社は連携する士業をご紹介したうえで、売却実務を担う体制をとっています。

4-4. 所有不動産の整理や相続を視野に入れた場合

複数の不動産を所有する方が資産構成を見直す場合や、相続を見据えて整理を進める場合は、単体の損得ではなく全体最適で考える視点が要ります。

• 収益性が低下している物件と、保有を続ける価値のある物件の仕分け
• 相続時に分割しにくい不動産を、事前に現金化しておくかどうか
• 名義が古いまま放置されている物件の登記整理

相続が絡む局面では、税務と登記の論点が同時に発生します。売却のタイミング一つで税負担が変わる場面もあり、不動産会社だけでの判断は適しません。株式会社みどりは税理士や司法書士と連携して相談に対応しています。

出典：財産分与請求調停｜裁判所

5. 刈谷市で買い替えを成功させる不動産会社の選び方

買い替えは、売却と購入と資金調達が同時並行で走る取引です。不動産会社の役割も買主を探すことにとどまらず、工程全体を見通して資金の流れまで設計できるかが問われます。見るべきは査定額の高さではなく、地域の実情への理解と資金計画への踏み込みです。

5-1. 地域の相場や特性に詳しい地域密着型の会社を見極める

駅からの距離や生活動線で評価が細かく分かれる刈谷市では、市全体の平均値だけで適正な価格は導けません。同じ町名でも道路付けや周辺環境で買主の反応は変わり、その地域で取引を重ねた蓄積が精度を左右します。

• 査定額の根拠として、近隣の具体的な成約事例を示せるか
• その物件の弱点やリスクについても率直に説明があるか
• 契約を急がせず、判断に必要な材料を先に提供してくれるか

株式会社みどりは、豊田市・みよし市・安城市・知立市・刈谷市・岡崎市を営業エリアとして地域に根ざした営業を続けてきました。地元出身のスタッフが歩いて把握した実情をもとに、押し売りをしないご提案を心がけます。

5-2. 住み替えの資金計画まで親身に相談に乗ってくれる担当者を探す

買い替えでは、売却代金の入金日と新居の決済日、ローンの実行日が数日単位で噛み合う必要があります。この段取りを具体的に説明できるかは、実務経験を映す指標です。

• 売却の手残り額を、諸費用を差し引いた概算で示してくれるか
• 売り先行と買い先行それぞれのリスクを、自分の状況に当てはめて説明できるか
• 税務や登記の論点について、専門家への橋渡しができるか

査定額を大きく見せる説明には注意が要ります。相場から乖離した価格では反響が集まらず、値下げを重ねて売却期間が延びる場合があるためです。売却の遅れは購入計画全体に響くので、現実的な価格設定を示せる担当者のほうが有利に働く場面も少なくありません。

5-3. まずは複数社に査定を依頼して比較検討からはじめる

会社を絞り込む段階では、複数社に査定を依頼して比較するのが基本です。比較すべきは金額ではなく、その金額に至った根拠と売却戦略の中身になります。依頼先が決まったら媒介契約を結びますが、契約は3種類あり制約と義務が異なります。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

専任媒介契約と専属専任媒介契約の有効期間は、宅地建物取引業法により3か月が上限と定められています。これを超える期間を定めても、その部分は3か月として扱われます。

一括査定サイトを使った方には、すでに4社から6社へ相談を済ませているケースもあります。ただし数字の高低だけで判断すると、後になって条件が合わないと分かる場合もあるため、説明の丁寧さや連絡の速さも比較したいところです。

出典：宅地建物取引業法｜e-Gov法令検索

6. まとめ｜刈谷市の買い替えは「順番」と「資金計画」で決まる

住宅ローンが残っていても、家の買い替えは実現できます。決済時に売却代金で完済し、抵当権抹消の登記を申請できれば手続きは進むからです。進め方を大きく左右するのは、売却後の手取り見込み額と自己資金で住宅ローンを完済できるかどうか。完済に届かない場合でも、住み替えローンなどを利用できれば買い替えが可能なケースがあります。

踏むべき手順は明確です。残高証明書で正確なローン残高を押さえ、査定で売却見込み額を把握し、売り先行か買い先行かを決める。刈谷市は令和8年地価公示で住宅地・商業地とも県内3位の平均価格となり、前年公示から地価は上昇していますが、市の平均が個別物件の評価を保証するわけではありません。

そして忘れてはならないのが、査定価格は売却価格ではなく、売出価格を決めるのは売主自身だという原則です。金額の高さではなく、その根拠をどれだけ具体的に説明できるかで会社を見極めたいところです。

株式会社みどりは、豊田市・みよし市・安城市・知立市・刈谷市・岡崎市を営業エリアとする不動産会社です。地域に根ざして40年以上、売買仲介から土地分譲、相続相談、不動産の買取まで対応してきました。税理士や司法書士とも連携し、売却だけにとどまらない選択肢をご案内します。

まだ売るかどうか決めきれていない段階でも構いません。「今売ったらいくらになるのか」「ローンが残っていても住み替えられるのか」といった疑問の整理からお手伝いします。無料査定のご依頼やご相談は、お電話またはLINEで受け付けています。